为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主和使用人的合法利益，市住房城乡建设局起草了《东营市住宅专项维修资金管理办法（草案）》。东营市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿） 

第一章   总 则

 

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主和使用人的合法利益，根据《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 我市行政区域内住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条 市住房城乡建设主管部门会同市财政部门负责对全市维修资金管理的指导和监督。

县区、市属开发区住房城乡建设主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的归集、使用、管理和监督。

第六条 已出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到本县区、市属开发区住房城乡建设主管部门进行统一管理。

第七条 住房城乡建设主管部门应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率。

 

第二章 维修资金的缴存

 

第八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定向住房城乡建设主管部门缴存维修资金。

第九条 住房城乡建设主管部门应当通过公开招标的方式选定商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

第十条 维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存首期维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程平均造价的6%。

市、县住房城乡建设主管部门应当根据本区域实际情况，对建筑安装工程平均造价进行测算，适时调整并及时向社会公布。各县缴存标准公布前应报市住房城乡建设主管部门备案

第十一条 收取维修资金，应当使用省级财政部门统一监制的票据。

第十二条 业主应当在办理物业交付手续前，将首期维修资金存入维修资金专户，持维修资金专用票据办理物业交付手续。

未足额缴存维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

第十三条 截至竣工交付尚未售出的物业，由建设单位代缴该部分的维修资金。建设单位和业主在办理房屋交易时，必须足额缴纳维修资金。

第十四条 建设单位及业主在办理不动产登记时，必须提供维修资金已足额缴纳证明。未提供维修资金缴纳证明的，不动产登记部门不予受理登记申请。

第十五条 住房城乡建设主管部门应当在中标商业银行开立维修资金专户。维修资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位缴存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设总账。储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分帐。

（三）未划定物业管理区域的，房屋和公共账户以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十六条 物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。

（二）物业管理区域内共用设施设备报废后的残值收入。

（三）保修期满后，建设单位因注销，或者因违法被责令终止业务活动，或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

第十七条 公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于缴存维修资金，具体缴存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十八条  房屋账户内维修资金余额不足首期缴存额30%的，住房城乡建设部门应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。

第十九条　本办法实施前未缴存维修资金的，应当按本办法的缴存标准补交、续交维修资金。

第二十条　经住房公积金管理机构核准，业主可从本人或其配偶缴存的住房公积金中支取公积金，用于缴存维修资金，具体提取比例由市住房城乡建设主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。

第二十一条  有下列情形之一的，由业主委员会或者相关业主持有关资料到住房城乡建设主管部门办理维修资金账户变更手续：

(一)物业管理区域发生变动的；

(二)物业服务企业发生更换的；

(三)业主委员会主任、副主任发生更换的。

 

第三章 维修资金的使用

 

第二十二条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

第二十四条 维修资金计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十五条 维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命及方便业主生活为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

第二十六条 维修资金计划使用，由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关资料报住房城乡建设主管部门备案并组织实施。

第二十七条 按照维修资金使用计划程序，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知住房城乡建设主管部门划款。

第二十八条 维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十九条 维修资金的一般使用程序，由物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报住房城乡建设主管部门审核并组织实施。

未聘请物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第三十条 维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第三十一条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道堵塞、爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第三十二条 出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会和住房城乡建设主管部门，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会和住房城乡建设主管部门确认后组织维修。

第三十三条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。住房城乡建设主管部门应当按照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由质监、公安消防等相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第三十四条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）住房城乡建设主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十五条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第三十六条 维修资金每使用一次后，应当及时核算到户，从该户所缴存的维修资金中扣减。

第三十七条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第三十八条 住房城乡建设主管部门应制定房屋维护保养的技术规范和标准，引导规范房屋维修市场，并定期公布推荐一批信誉好、能力强的维修企业。

 

第四章 维修资金的监督管理

 

第三十九条维修费用应当通过转账进行结算，不得使用现金支付。

第四十条  住房城乡建设主管部门应当建立维修资金公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金缴存、使用、增值收益和账面余额的查询。

业主对公布情况有异议的，可以要求复核。

第四十一条 住房城乡建设主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保维修资金的安全和保值增值。

第四十二条 房屋所有权转让的，维修资金余额随房屋所有权同时过户，并由受让人补足差额。受让人应当到住房城乡建设主管部门办理维修资金分户账更名手续。

第四十三条 房屋灭失的，业主可以持有关证明到住房城乡建设主管部门申请退回其维修资金余额，并办理分户账户注销手续。出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库

第四十四条 维修资金的财务管理和会计核算办法，按照财政部门有关规定执行。

财政部门应当加强对维修资金收支管理和会计核算执行情况的监督检查。

第四十五条 维修资金的收取、使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十六条 市住房城乡建设主管部门应当加强对各县区、市属开发区住房城乡建设主管部门资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织对所辖物业项目维修资金的使用情况进行核查。

第四十七条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

　

第五章 法律责任

 

第四十八条 建设单位违反本办法第十二条第二款规定将房屋交付购买人的，依照住房城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条规定，由住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　第四十九条 违反本办法规定，挪用维修资金的，依照住房城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定，由住房城乡建设主管部门追回挪用资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用维修资金情节严重的，除按前款规定予以处罚外，依法吊销资质证书。

　　住房城乡建设主管部门挪用维修资金的，由有关部门追回挪用资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十条 对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第五十一条 住房城乡建设主管部门及其工作人员利用职务便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第六章 附 则

 

第五十二条 在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金管理制度。

第五十三条 保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第五十四条 未成立业主委员会的住宅小区，可以由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。

第五十五条  本办法自  年  月  日起施行，有效期五年。原《东营市住宅维修资金管理办法》（市政府令第154号）同时废止。